不動産に投資するとはどういうことなのか？【資産形成⑯】

みなさんは、資産三分法という言葉を聞かれたことはあるでしょうか？

資産三分法は、手持ちの資金を性質別に3つに分類して運用する考え方で、「現金」、「株式」、「不動産」の３つに分けて保有していくという考え方です。今回は、そのうちの一つの「不動産」に投資する、ということについてご説明していきたいと思います。

不動産投資とは？

不動産とは、民法の第86条第1項では「土地及びその定着物は、不動産とする」となっていますが、あまり難しく考えず、マンション、アパート、一戸建てなどの住宅や、オフィスビル、商業ビルなどをイメージされればよいでしょう。

不動産投資とは、不動産を購入し所有している人（オーナー）が、その不動産を利用したい人（入居者）に貸し出すことで、その対価として家賃を受け取る、というのが基本です。

これを図で示すと、次のようになります。

例えば、2000万円のワンルームマンションを購入し、それを賃貸に出す場合を考えてみましょう。
家賃を月額8万円とした場合、年間の家賃収入は96万円（8万円×12カ月）になり、利回りは

96万円（年間収入）/ 2000万円（購入価格）＝ 4.8%

となります。

ここではわかりやすく「表面利回り」と呼ばれる指標を計算していますが、実際には、不動産を所有する場合には維持費用として、固定資産税、管理費や修繕費用などがオーナーの負担として発生します。

不動産に投資する方法

では、不動産に投資しようと思った場合には、実際にどのような方法があるのでしょうか。
大きく分けて３つの方法があります。

１．不動産を購入する

不動産を購入・所有し貸し出すという方法で、賃貸収入や不動産の値上がり益が期待できます。上記のように、ワンルームマンションを購入し、それを賃貸に出すなどがわかりやすい例ですね。実際には、マイホームとして不動産を購入される方はたくさんいらっしゃいますが、投資目的で購入する方はそれほど多くはないかもしれません。

不動産を購入する場合、一般的には数百万円～数千万円が必要となります。投資の観点で言いますと、複数の物件を所有していくのが容易ではないため、分散投資が難しく、リスクが集中してしまう傾向にあります。また何かライフイベントなどでまとまったお金が必要になりそうだから換金したい、と言った場合でも、売却して資金として回収できるまでには一定の時間がかかりますので、なかなか手を出しづらい方法ですね。

２．REIT（不動産投資信託）に投資する

REITは投資法人が投資家から資金を集め、マンションやオフィスビルなどを購入・管理・運用し、賃貸収入等から得られた利益を投資家に分配する投資信託です。不動産に直接投資することに比べて少額から投資することができ、証券取引所に上場しているため株式と同様に売買することが可能です。分配金やREIT価格の値上がり益が期待できます。

一般的に、REITの投資対象となる不動産の種類としては、物件タイプ別に次の６つに分類されています。

1. 1. オフィス
   2. 住居
   3. 商業施設
   4. 物流施設
   5. ホテル
   6. ヘルスケア

REITによっては、これら６分類のうち一つの種類に特化したものと、複数の種類を対象にしたものとに分かれます。2019年10月末時点で実際に購入することができるREITは63銘柄あります。

３．REIT投資信託やREIT ETF（上場投資信託）に投資する

REITを投資対象とする投資信託もしくはETFに投資する方法で、分配金や基準価額の上昇が期待できます。REITを投資信託やETFを通じて購入するメリットは、複数のREITに分散投資ができることやREITを購入するよりも少額から投資できることです。

例えば、東証市場に上場するREITの全銘柄を対象とした「東証REIT指数」への連動を目指すETFは10銘柄あります（月間REIT（リート）レポート（2019年10月版）より）。また、日本の不動産を対象にしたものだけでなく、海外の不動産を対象にしたREIT ETFもあります。

（例）NEXT FUNDSシリーズのREIT ETF

東証REIT指数への連動を目指すETF
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（1343）

先進国のREIT指数への連動を目指すETF
NEXT FUNDS 外国REIT・S&P先進国REIT指数（除く日本・為替ヘッジなし）連動型上場投信（2515）

投資初心者の方には、少額から分散して幅広い不動産に投資することができ、不動産そのものへの投資と比較すると換金までの時間が短い、REIT 投資信託やREIT ETFに投資する方法がおすすめです。

REIT ETFについては「高い利回りが期待できるREIT ETF」もぜひご覧ください。

以上、今回は不動産投資の基本についてご説明させて頂きました。

次回もお楽しみに。

（2019年12月作成）